【日経ギャルズ】東京都心6区の中古マンション価格はなぜ失速？平均1億8748万円、値下げ物件が増える理由を解説！
【日経ギャルズ】東京都心6区の中古マンション価格はなぜ失速？平均1億8748万円、値下げ物件が増える理由を解説！
こんにちは！あきです🎵
今日は、東京都心の中古マンション価格について取り上げます！
私は引っ越す予定とか全く無いのに、物件を調べるのが大好きなんです・・・🫶
これまで、都心のマンションはどんどん高くなるのでは？と思うほど上昇が続いていましたが、実は変化が見え始めています。
日経新聞によると、東京都心6区の中古マンションは、価格が高い水準を保ちながらも、上昇の勢いが弱まっています。売り出し価格を下げる物件も増えており、投資目的で購入する人の動きに変化が出ているようです。
今回は、なぜ価格上昇が一服しているのか、解説していきます！📝
■ 都心6区の中古マンション、平均価格は1億8748万円
出典：https://www.bloomberg.com/jp/news/articles/2026-03-23/TBRHDCT9NJLZ00
不動産調査会社・東京カンテイによると、2026年5月の東京都心6区における中古マンションの平均希望売り出し価格は、70平方メートルあたり1億8748万円でした。
対象となる都心6区は、以下のエリアです。
千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区
前月と比べると0.4％下がっています。
大きく下落したわけではありませんが、価格はここ半年ほど1億8000万円台で推移しています。これまではおおむね4カ月ごとに1000万円程度ずつ価格水準が上がっていたため、上昇のペースが明らかに鈍っていることが分かります。
つまり現在は、価格が下がったというよりも、高値のまま上がり続ける状態が止まりつつある段階といえます。
■ 具体例：1億8000万円の物件を買うには、どのくらいの年収が必要？
都心の中古マンションが高額になりすぎたことで、実際に住むために購入する人にとっても、簡単に手が届く価格ではなくなっています。
一般的に、住宅ローンの借入額は年収の約5〜7倍程度が現実的な水準とされます。
例えば、1億8000万円の中古マンションを購入する場合を考えてみます。
単純計算では、購入に必要な年収はおよそ以下の水準になります。
・年収の5倍で考える場合：約3600万円
・年収の7倍で考える場合：約2570万円
もちろん、頭金の有無や世帯での収入、住宅ローンの条件によって変わります。
ただ、共働きの高所得世帯であっても、1億8000万円台の住まいを購入することは簡単ではありません。価格が上がり続ける一方で、実際に買える人の数には限りがあるため、売り手側も価格を見直す必要が出てきています。
■ 売り出し物件の約2戸に1戸が値下げ
価格調整の動きは、売り出し中の物件にも表れています。
都心6区の中古マンションでは、直近3カ月以内に値下げした物件の割合が48.5％でした。
これは、売り出されている物件のおよそ2戸に1戸が、当初の希望価格から価格を下げたことを意味します。
例えば、売主が「1億9000万円なら売れるかもしれない」と考えて売り出したものの、買い手が見つからなければ、1億8500万円、1億8000万円というように価格を見直すケースが考えられます。
物件の価格は、売主が自由に設定できる「希望売り出し価格」と、実際に買い手がついて成立する「成約価格」があります。
今回の記事で示されているのは希望売り出し価格ですが、値下げする物件が増えていることは、売主側も以前ほど強気な価格設定を続けにくくなっていることを表しています。
■ 背景にあるのは、投資目的の購入の鈍化
出典：https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB123JT0S5A111C2000000/
今回の変化の背景として指摘されているのが、投資目的の需要の弱まりです。
これまで都心の高額マンションでは、住むためではなく、値上がり益や家賃収入を期待して購入する投資家の存在感が大きくなっていました。
特に、価格が上がり続ける局面では、購入後に短期間で売却して利益を得る「短期転売」も起こりやすくなります。
しかし、金利が上がると、不動産投資のために借り入れる資金の負担も大きくなります。
たとえば、1億円を借りてマンションを購入し、賃貸に出して家賃収入を得る場合、金利が上がれば毎月の返済額も増えます。家賃収入が同じでも、手元に残る利益は少なくなります。
さらに、物件価格が上がりにくくなれば、「買ってすぐ売れば利益が出る」という投資の前提も成り立ちにくくなります。
実際に、投資用不動産情報サイト「楽待」によると、千代田区の区分マンションの表面利回りは2025年度に4.1％となり、前年度より0.5ポイント低下しました。
表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割った数値です。
例えば、年間家賃収入が400万円の物件を1億円で購入した場合、表面利回りは4％です。一方で、家賃収入が同じ400万円でも、物件価格が1億2000万円まで上がれば、表面利回りは約3.3％まで下がります。
物件価格だけが上がり、家賃収入が同じようには増えない場合、投資としての魅力は下がっていきます。
■ 港区・中央区の湾岸部では売り出し物件も増加
出典：https://www.livable.co.jp/mansion/library/000000058169/overview/
売り出し中の中古マンションの戸数も増えています。
都心6区の流通戸数は、2026年3月の4450戸から、4月は4682戸、5月は4871戸へと増加しました。
特に、これまで投資家や海外からの購入者による需要が目立っていた港区や中央区の湾岸部で、売り出し物件が増えているとされています。
湾岸エリアには、タワーマンションを中心に高額な物件が多くあります。
価格上昇を期待して購入した投資家が、相場が高いうちに売却しようと考えたり、金利上昇による負担を踏まえて保有を見直したりすると、市場に出る物件が増える可能性があります。
物件の供給が増える一方で、購入できる人の数が増えなければ、売主は価格を調整しなければなりません。
■ 大阪市中心部でも同じような動き
価格上昇が一服しているのは、東京都心だけではありません。
大阪市中心6区でも、2026年5月の中古マンションの平均希望売り出し価格は70平方メートルあたり9292万円となり、前月比で0.3％下がりました。
大阪市中心部の価格が前月を下回るのは、29カ月ぶりです。
東京と大阪の両方で値上がりの勢いが弱まっていることから、都市部の中古マンション市場では、投資需要や高額物件への購入意欲に変化が出ていると考えられます。
■ それでも、大幅な値下がりとは限らない
ここまで見ると、「都心のマンション価格はこれから大きく下がるのでは？」と思う人もいるかもしれません。
ただ、記事では大幅な下落局面に入るとの見方は限定的だとされています。
理由の一つは、新築マンションの供給が限られていることです。
建築費や人件費の上昇によって、新築マンションを以前のように多く供給することが難しくなっています。そのため、新築を購入できない人が中古マンションを選ぶ需要は、今後も一定程度続くとみられています。
つまり、今の市場は急落ではなく、売主と買主がどの価格なら取引が成立するのかを探っている段階と考えるのが近そうです。
■ まとめ
今回の記事から分かるのは、東京都心の中古マンション市場が、高値圏にありながらも転換点を迎えている可能性です。
都心6区の中古マンション価格は70平方メートルあたり1億8748万円と依然として高額ですが、半年ほど1億8000万円台で足踏みしています。
また、売り出し物件の約2戸に1戸が値下げを経験しており、投資目的の購入が以前より慎重になっていることもうかがえます。
金利の上昇、投資利回りの低下、実需層が購入できる価格帯の限界など、複数の要因が重なって市場の空気が変わり始めているようです。
住宅は住む場所であると同時に、大きな資産でもあります。
だからこそ、価格が上がっているか下がっているかだけでなく、誰が、どの目的で購入しているのかを見ることが、不動産市場を理解するポイントになるのだと感じました！🏠
最後までご覧いただきありがとうございました💐
あき
【JDライター】 音楽やオシャレなものが好きなあきです💕お散歩をしながらご飯屋さんを見つけたりショッピングをすることが大好きです！皆さんに興味を持ってもらえる記事を作れるように頑張ります✊🏻 -
